有粉丝大倒苦水，“后悔同时间，没选住宅。”

事实上，商铺并非一无是处，虽然“一铺养三代”渐行渐远，但是如果善于分析商铺投资回报率，相信可以少走一些弯路。

商铺投资回报率公式

投资商铺无外乎现金全款，按揭贷款的方式，计算投资回报率略有差异：

现金全款：

净现值投资回报率= 年租金／（商铺总价+投入资本-含税转手价）

按揭贷款：

净现值投资回报率= （税后月租-月揭还款）*12/（首付+总还款-含税转手价）

含税转手价、月租，可以参考周边同类型的资产类比获得。

据此，计算投资回报率，对比期望回报率，合则投资。开发商的投资回报率8%多是名义数字，需要剔除物业费，管理费，空置费等额外费用；

国际评估方法认为15年投资回收期物业值得购买，少数的能达到8%，也是12年回本，10年回本的也有，很少。

投资商铺Tips

1. 大开间商铺售价、租金高于小开间商铺；（开间，指铺面的宽度）

2. 一排商铺中，端头中间与末尾的商铺通常更具投资价值；

3. 有烟道的商铺价值更高，餐饮类刚需；

4. 二手铺面靠近公共服务机构，如学校、银行、医院、公交地铁站以及停车场是首选。

5. 考虑未来5年政策变化和市场变化。如附近小区拆迁、修路，环境脏乱，都会影响客流，甚至退租。

商铺交易税费

一手商铺

税费=（契税:3%+印花税：0.05%）*总价

例如：200万商铺，它的税费=200*3%+200*0.05%=6.1万；

一手商铺转让

卖方交税包括：

1、转让价与购入价的差额征收增值税

增值税=（税收核定价-购置价）÷（1+5%）×5.65%

2、印花税：税收核定价×0.05%

3、土地增值税：差额收取，30%-60%

4、个人所得税：（税收核定价-合理费用）*20%

买方交税包括：

（契税:3%+印花税：0.05%）*总价

接着上个例子，卖方转让费用，假设购置价150万，200万卖出；

具体计算方式为：

（200万-150万）÷（1+5%）×5.65%+200万×0.05%+50万×30%（本次以30%计算）+（200万-150万）×20%=27.79万元

给大家的忠告

1、找铺多看多比较，算人流算收益，要有合理的判断，该出手时，再出手；

2、旺铺转让，别太当真，不要被套路了；

3、选择选择政府主力打造的区域，选择大商场或者统一物业比私人老板靠谱；

4、签正规合同，别信口头承诺；