为什么物业费那么贵（物业费凭什么收的那么贵？）

一、物业的服务内容

（一）基础服务

• 房屋建筑主体的管理及维修养护

• 物业负责对房屋的主体结构进行定期检查。例如，检查墙体是否有裂缝、倾斜等现象。如果发现房屋主体结构出现问题，如地基下沉导致墙体开裂，物业会及时组织专业人员进行维修。像一些老旧小区，房屋主体老化，物业要对楼顶防水层进行更换，防止雨水渗漏到居民家中。

• 对于房屋内部的公共部位，如楼梯间、走廊等，物业也会进行日常维护。包括粉刷墙面，保持墙面整洁美观；维修损坏的扶手，确保居民上下楼梯安全。

• 物业设施、设备的管理及维修养护

• 电梯是高层住宅小区的重要设施。物业要保证电梯的正常运行，定期对电梯进行保养。比如，每半个月对电梯的钢丝绳、制动器等关键部件进行检查和润滑。同时，要对电梯进行年检，确保其符合安全标准。

• 小区的供水、供电系统也是物业维护的重点。物业要定期检查供水管道，防止管道破裂导致停水。对于供电设施，要定期对变压器、配电箱等进行维护，确保小区居民用电安全稳定。例如，在夏季用电高峰前，对供电设备进行全面检查，清理设备上的灰尘，防止因设备过热引发故障。

• 环境卫生的管理

• 小区公共区域的清洁是物业日常工作的重点。物业会安排保洁人员对小区道路、绿地、楼道等进行清扫。每天早上和下午各清扫一次小区道路，清除垃圾和落叶。对于楼道，每周至少进行一次全面清洁，包括擦拭扶手、清扫地面等。

• 垃圾收集和清运也是环境卫生管理的重要环节。物业会在小区合理设置垃圾收集点，并且及时清运垃圾。一般情况下，每天清运垃圾一至两次，防止垃圾堆积产生异味，影响小区环境。

• 绿化管理

• 对于小区内的花草树木，物业会进行定期修剪。比如，对草坪进行定期修剪，保持草坪高度在合理范围，一般草坪高度控制在5-8厘米左右。对于树木，会根据树木的生长情况进行整形修剪，促进树木健康生长，同时美化小区环境。

• 物业还会负责花草树木的病虫害防治。在病虫害高发季节，如春季和夏季，定期喷洒农药，防止病虫害蔓延。例如，在防治蚜虫时，使用专门的杀虫剂进行喷洒，保护植物叶片不受损害。

（二）秩序维护服务

• 安全保卫

• 小区的出入口管理是安全保卫的关键。物业会在小区大门设置门岗，对进出小区的人员和车辆进行登记。对于陌生人员，要核实其身份，防止闲杂人员进入小区。同时，对进出小区的车辆进行车牌登记，规范车辆停放秩序。

• 小区内部的巡逻也是必不可少的。保安人员会按照规定的巡逻路线，每天定时巡逻。在巡逻过程中，检查小区的公共设施是否有损坏，是否有可疑人员或安全隐患。例如，在夜间巡逻时，检查消防通道是否畅通，防止有人在消防通道堆放杂物。

• 消防管理

• 物业要对小区的消防设施进行定期检查和维护。包括检查消防栓是否完好，水压是否正常；灭火器是否在有效期内，压力是否充足。一般情况下，每月对消防设施进行一次全面检查。

• 同时，物业要制定消防应急预案，并且定期组织消防演练。让小区居民了解火灾发生时的逃生路线和灭火方法。例如，每半年组织一次消防演练，模拟火灾场景，指导居民使用灭火器和消防栓进行灭火，提高居民的消防安全意识。

（三）客户服务

• 客户沟通

• 物业会设立专门的客服中心，方便居民咨询和投诉。居民可以通过电话、微信公众号等多种方式联系客服。例如，居民发现家中水龙头漏水，可以通过微信公众号报修，客服人员会及时记录问题，并安排维修人员上门服务。

• 定期开展业主满意度调查也是客户沟通的重要方式。通过问卷调查或上门访谈的形式，了解居民对物业服务的满意度，收集居民的意见和建议。根据居民的反馈，物业可以及时调整服务内容和改进服务质量。

• 便民服务

• 物业会提供一些便民服务设施，如在小区设置快递代收点。居民可以将快递寄到物业，物业代为保管，居民下班后可以方便地领取快递。同时，一些物业还会提供临时借用工具的服务，如居民需要修理家具，可以向物业借用锤子、螺丝刀等工具。

二、物业费收取贵的原因分析

（一）成本因素

• 人力成本

• 物业服务需要大量的人力投入。以保洁人员为例，一个中等规模的小区，可能需要十几名保洁人员来维持小区的环境卫生。这些保洁人员的工资、社保等费用是物业成本的重要组成部分。而且随着社会经济的发展，人力成本不断上升。例如，在一些大城市，保洁人员的月工资可能达到4000-5000元，并且还要按照国家规定缴纳社保，这使得物业在人力成本上的支出大幅增加。

• 保安人员也是物业的重要人力支出项目。为了保证小区的安全，需要24小时不间断的安保服务。一个小区可能需要配备几十名保安人员，包括门岗保安和巡逻保安。这些保安人员的工资、培训费用等也是一笔不小的开支。例如，保安人员的培训费用，包括安全知识培训、消防技能培训等，每人每年可能需要花费1000-2000元。

• 设施设备维护成本

• 小区的设施设备种类繁多，如电梯、供水供电设备等。这些设备的维修和保养费用较高。以电梯为例，一部电梯每年的保养费用可能在3000-5000元左右。而且电梯的零部件更换费用也很高，如果电梯的主板损坏，更换一块主板可能需要上万元。对于供水供电设备，定期的维护和零部件更换也是必不可少的。例如，更换一个小区变压器的高压保险，可能需要花费几千元。

• 小区的绿化养护成本也不容忽视。购买花草树木、农药化肥等都需要资金投入。而且一些名贵树种的养护成本更高。例如，一棵银杏树每年的养护成本可能在几百元，包括浇水、施肥、修剪、病虫害防治等费用。

• 能源消耗成本

• 小区的公共区域照明、电梯运行等都需要消耗大量的能源。公共区域照明包括路灯、楼道灯等。以一个有1000户居民的小区为例，每天公共区域照明消耗的电费可能在100-200元左右。电梯的运行也是能源消耗的大户，一部电梯每天运行10小时，电费可能在30-50元左右。而且随着能源价格的波动，能源消耗成本也在不断增加。

（二）服务质量因素

• 高端服务配置

• 有些小区为了提升服务质量，配备了高端的服务设施和服务人员。例如，小区内设置了健身房、游泳池等高端休闲设施，并且聘请专业的健身教练和游泳教练。这些设施的建设和维护成本很高，健身教练和游泳教练的工资也相对较高。健身房的器材购置费用可能在几十万元，每年的维护费用也在几万元左右。同时，为了保证这些设施的水质和环境卫生，还需要投入大量的资金进行清洁和水质处理。

• 物业还可能提供一些个性化的高端服务，如为业主提供家政服务、代驾服务等。这些服务需要专业的服务人员，并且要进行专业的培训。例如，家政服务人员要经过专业的保洁和护理培训，培训费用每人可能在2000-3000元左右。这些高端服务的提供，使得物业成本大幅增加，从而导致物业费较高。

• 精细化管理要求

• 一些物业公司采用精细化管理模式，对小区的每一个细节都进行严格管理。例如，在环境卫生管理方面，不仅要求地面干净，还要求对小区的角落、绿化带等隐蔽部位进行深度清洁。这就需要增加保洁人员的数量和清洁设备的投入。在绿化管理方面，采用精细化养护方式，对每一棵树、每一株花都进行精心呵护，使用更优质的肥料和农药，这也增加了绿化养护成本。这种精细化管理虽然提升了服务质量，但也使得物业费相应提高。

（三）市场因素

• 地区经济发展水平

• 在经济发达地区，如一线城市和部分经济强二线城市，物业费相对较高。这是因为这些地区的居民收入水平较高，对物业服务的品质要求也更高。同时，物业公司在这些地区运营的成本也更高，包括人力成本、设施设备购置成本等。例如，在北京、上海等一线城市，一个高档小区的物业费可能达到每月每平方米5-8元，而在一些三四线城市，同类型小区的物业费可能只有每月每平方米2-3元。

• 市场竞争状况

• 在一些竞争激烈的物业管理市场，物业公司为了获取更多的市场份额，可能会提高服务质量，增加服务内容，从而导致成本上升，物业费提高。例如