一、货币因素：流动性与资产保值需求

1. 货币超发与通胀压力
   中国M2增速长期高于GDP增速（2023年M2达292万亿，GDP约126万亿），货币存量推高资产价格。房地产作为传统抗通胀资产，吸纳过剩流动性，尤其在实体经济回报率下降时更受青睐。
2. 低利率环境刺激杠杆
   央行通过降息（如2023年LPR下调至3.45%）降低购房成本，配合首付比例下调（部分城市首套降至15%），刺激居民加杠杆购房，推动需求端扩张。

二、城市化进程：结构性需求分化

1. 人口流动与核心城市虹吸效应
   2023年中国城市化率约66%，仍低于发达国家80%水平，但新增城镇化人口向长三角、珠三角等城市群集中。一线及强二线城市土地供应有限（如北京宅地供应连续5年收缩），供需矛盾支撑房价。
2. 改善型需求升级
   人均住房面积达41㎡后，需求从“有房住”转向“住好房”，核心区优质学区、配套物业溢价显著。2022年上海内环新房均价超12万/㎡，较郊区高出3倍。

三、去库存政策：供需动态再平衡

1. 行政化去库存手段
   2023年央行设立2000亿“保交楼”专项借款，缓解烂尾风险；部分三四线城市推行购房补贴（如长沙补贴房款1%），加速库存去化。百城住宅库存去化周期从2021年12个月降至2023年10个月。
2. 土地供应收缩
   2022年全国土地出让金下降23%，地方政府减少供地（如杭州宅地供应量同比降15%），通过控制供给端稳定房价预期。

四、国家政策导向：托底与分化并存

1. 稳经济下的房地产角色
   房地产贡献约20%GDP，2023年中央经济工作会议明确“化解风险”与“构建新模式”并重，避免硬着陆。一线城市放宽限购（如广州取消120㎡以上限购），释放改善需求。
2. 保障房与商品房双轨制
   十四五规划筹建650万套保障房，但主要覆盖低收入群体，中高端需求仍依赖市场化商品房，核心资产稀缺性凸显。