楼市为什么会有泡沫（国内的房产泡沫有多严重？）

我国金融业发展落后了？

那么我必须纠正一点，人均背上七倍杠杆房贷并不能说明金融业发达，恰恰说明我国金融业极度落后。

发达的金融业是健康、促进市场资源配置、可持续发展、提高生产力、提高民生水平的金融业，而不是放高利贷、暴力催收的金融业。

如果七倍杠杆房贷说明我们金融业发达，那么黑社会搞的地下钱庄应当是发达的金融业代表。

我国房价远远超出市场定价，至少50%的价格在于融资属性，也就是泡沫。

作为金融业定义上的初心和使命，优化市场资源配置，金融业应该做的事情是大力做空房价，以保证市场公平，并从中获得赚钱机会。

为什么呢，因为房地产这种商品远远超过市场供需关系所决定的基本定价，存在大量溢价。

而对于一个泡沫严重，迟早有一天炸烟花的东西，成熟的金融手段就是做空。

比如股票做空，你知道一家市值千亿的新概念车企实际上是骗人的，他们的车根本造不出来。

你从某个地方获得了这个内部消息，作为一个合格的投资人，你应该马上着手做空该公司。

NO.2

如今房产泡沫过于严重

房产也是一样，对于绝大多数泡沫严重的地区，房价超过市场供需基本定价两倍甚至三倍，理智的投资经理立刻就应该想到做空，并在房价破裂后获得高额利润。

同时做空的威慑也使得房价不敢过度上涨，因为这太利好空方而不利于多方，浮盈的多方也很难在泡沫大膨胀的时候找到接盘侠套现离场，多空博弈会使得房价最终落在一个较为合理的区间。

但是我国金融业具有浓厚的政治属性，它与资本主义国家的市场化金融业有本质不同。因此做空房价和做空A股是很难实现的，这就是缅A和烂尾楼的根本原因。

很多房地产已经涨到无人买得起，事实上也没有人买的程度了，例如天府新区西博城到科学城一带的房产，我们银行评估价大约120-150万，挂牌价300万。

溢价率超过100%。这种房地产要是有人做空，一定能大赚。因为它早晚是要崩的，再嘴硬的多方不可能改变这个结果，只能拖时间。

A股也一样，有些股是人尽皆知它早晚要跌的，但是击鼓传花，大家都知道要跌，但不知道什么时候跌，反正现在还在涨，而且是大涨。所以仍然买，直到大厦崩塌，跑得慢的被埋在里面。

在国内，很多金融工具箱中的重要工具是缺失的。用我们业内的话说，叫做“金融业要讲政治”。

所以房价暴涨得不到遏制，哪怕是现在，很多地方房价仍然坚挺，很多跌幅较大的房产都只能算伤筋，远远没有动骨。

发达、成熟的金融业根本不可能造成这种现状。但凡有成熟的做空市场，恒大那种模式早就会被空头盯上，根本活不到炸雷就被做死了。

NO.3

结论

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国内的房产泡沫程度可以从多个方面进行评估。‌

首先，‌一线城市的房价泡沫尤为严重‌。在北京、上海、广州等一线城市，房价不断上涨，部分原因包括城市化进程的推进、土地资源的稀缺、房产投资的普遍以及高收入水平等。一位学者指出，在这些城市卖掉一套房的价值几乎相当于在美国买一栋别墅的价格，显示出房价的虚高程度‌。

其次，‌全国整体的房地产泡沫程度相对较低‌。根据易居研究院的报告，中国一线城市及周边地区的房地产泡沫化程度大致相当于日本1990年房地产泡沫高峰期的70%，但全国整体的房地产泡沫程度估计只有30%左右‌。这表明，尽管一线城市泡沫严重，但全国范围内的泡沫程度相对较低。

此外，‌地方政府债务问题也是房地产泡沫带来的隐患之一‌。地方政府过度依赖土地财政政策，导致债务主要集中在少数省份，进一步加剧了地方政府债务问题。截至2023年底，我国政府的法定债务余额高达70.77万亿元，其中地方政府债务余额为40.74万亿元‌。

最后，‌未来房价走势的不确定性‌。有预测认为，2025年房价可能会继续下跌，主要原因是空置率上升、出生率下降等因素导致市场缺乏支撑房价上涨的基本面‌。

综上所述，国内房产泡沫在一线城市尤为严重，但全国范围内的泡沫程度相对较低，同时地方政府债务问题也是房地产泡沫带来的重要隐患之一。未来房价走势存在不确定性，可能会继续下跌。