拆迁安置房买卖合同效力应当如何认定？

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案情介绍

2012年10月1日，李某与张某、徐某签订房屋买卖合同约定：张某、徐某将坐落于张桥安置房10幢204室的房屋以28万元的价格出售给李某，李某在付清全部款项后一个月内张某、徐某将该安置房的所有手续转给买方。合同签订后，李某按约履行了给付房款的义务。张某、徐某却未按约定转交相关手续。鉴于虽然张某、徐某与拆迁公司签订了安置协议，并选定了诉争的安置房但该安置房并未实际分给张某、徐某，李某没有积极要求张某、徐某给付安置房的相关手续，2013年10月15日张某、徐某通知李某，因双方签订的房屋买卖合同违背了法律规定，不再卖房，同意退还购房款。李某遂诉至法院请求法院确认合同有效，交付房屋。

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不同观点

第一种意见认为，《房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的。”本案中拆迁户张某、徐某仅是与拆迁人签订了安置房屋的协议，还没有取得房屋的所有权，则他们与李某签订的房屋买卖合同显然违反上述法律规定，应当确认无效。由于双方在买卖房屋过程　中均有过错，故应判决确认双方的买卖房屋合同无效，张某、徐某返还李某的房款28万，对购房款的利息损失，由双方分别承担。

第二种意见认为，拆迁户对外买卖拆迁安置房的实质并非转让房屋而是转让回迁安置要求拆迁人给付房屋的债权。这种属债权性质的权利转让没有违反法律法规强制性规定，应当受到法律保护。本案中李某与张某、徐某之间买卖的标的实际上为要求拆迁人给付张桥安置房10幢204室的权利，应当依法认定为合同有效，由双方当事人继续履行。

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作者观点

笔者同意第二种意见，理由如下：

拆迁人与拆迁户之间的拆迁安置协议实质上是一种特殊的“买卖”合同，是拆迁户的被拆迁房屋与拆迁人将来建好的商品房进行“互易”的协议。在这种合同不是产权的互易。拆迁户失去了现存的居住房屋，换来的是拆迁人将来的尚未建好的房屋，是拆迁户在拆迁过程中取得的一种期待权，在拆迁安置协议中体现的是一种债权，即要求拆迁人给付房屋的权利。

《合同法》第七十九条规定：债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。该种权利的转让不属于上述不得转让的情形，故拆迁户可以将该种权利进行转让。

本案中拆迁户张某、徐某与李某签订的房屋买卖合同中的房屋只是名义上是房屋，即要求拆迁人给付张桥安置房10幢204室房屋的权利，至于第一种意见认为违反了《房地产管理法》第三十八条规定，该法条是为了防止权属不清、权属有争议的房屋进入房地产交易市场而作出的管理性规范，并非认定合同效力的强制性规定，合同法七十九条中所规定依照法律规定不得转让中的“法律”所指是合同效力的强制性规定，而非管理性规范。综上双方当事人签订的买卖合同合法有效，双方应当继续履行。

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以案说法

近年来，随着房地产市场房价一路飙升的情况下，频频出现出卖人以买卖合同违反规定为由，向人民法院起诉要求确认合同无效返还房屋之诉的退房潮，出卖人提起诉讼的目的都是意在获得不当利益。在这种期待获取巨大不当利益的市场氛围中，助长了随意毁约违背诚信的不良社会风气，极大危害了交易安全，诱导了诚信危机发生的恶果，不利于我国诚信体系的建立。这就要求审判机关在审理房地产案件中，严格依法审查，慎判解除，引导当事人理性面对市场经营风险，共同维护诚信的市场交易秩序。