买房认筹

（一）什么叫买房认筹

认筹：开发商在项目正式发售前通过一些优惠方式，吸引有购房意向的消费者预先向售楼方缴纳“排号费”、“诚意金”等费用，依照付款时间先后顺序取得号，在解筹时消费者可凭号顺序的先后挑选，购房并享受排号时约定的价格打折的优惠。

实际上，任何形式的“认筹”、“内部认筹”“VIP排号”等行为，都是房地产开发商在没有取得“预售许可证”之前的非法活动，是国家明令禁止的。根据规定凡未取得《商品房预售许可证》前，发展商不得发布任何销售信息，严禁以“认筹”、“内部认购“内部登记”等任何形式变相无证销售商品房，不得向购房者收取排号费、诚意金、认购费等任何含有预定款性质的费用。

“认筹”的约定存在极大的不确定性，并不具有预约合同的法律效力。

（二）认筹流程是什么

认筹的具体操作大致有以下几个环节：

1、首先是消费者去开发商那里填写个人资料，在交纳一笔数额不菲的“诚意金”后，将领取到一张叫VIP卡、VIP护照、VIP消费卡或认筹卡等名称五花八门的“证书”。

2、拿到这些“证书”之后，消费者即获得了“认筹”的资格。但往往有“认筹”资格的消费者的数量会远远超过楼盘实际推出的房屋数量。

3、就是所谓的“解筹”（一般的开发商在取得预售资格后才开始“解筹”）。在“认筹”数超过实际可提供的房屋数量的情况下，开发商一般采取“抽签”的形式，从已“认筹”的消费者中“抽”出可以选房者。

4、被抽中的选房者，统一选完房号后，将与开发商签订“认购合同”。之后再是签订《预售合同》或者《房地产买卖合同》。

（三）买房认筹四大陷阱

1、变相筹集资金，存在风险

一些客户认筹的楼盘尚在建设过程中，还没取得《预售许可证》。开发商向客户收取认筹款，实际上是一种筹集资金的方式，万一楼盘出现问题，开发商卷款逃跑，消费者只能吃亏。

2、虚假火热，诱人认筹

开发商很喜欢营造出楼盘卖得很火，排队都买不上的表象。事实上，楼盘是不是真的卖得好，外人没那么容易掌握情况。制造出虚假火热的现象后，会有更多消费者愿意交认筹款。

3、拉高房价，抵消优惠

认筹期间，很多开发商并不会告诉你具体的房价，如果认筹的人多，他们可能拉高房价，再打小折扣。这样，认筹款就等于白交了，消费者根本没有真正享受到优惠。

4、买不到房，无法索赔

在没有签订任何条款时，认筹不具备法律效力，购房者在认筹过程当中所交的“诚意金”、“认筹款”是可以退还。另外，认筹款一旦用合同明确为定金后，消费者因个人原因拒绝买房，将无法退回以“认筹款”为名的定金。

（四）认筹金可无条件退还，注意免责条款

需仔细查看合同，是否有约定：

1、如开发商在认筹协议上约定，购房者将来由于个人原因不再购房，那么认筹金就不会退还；

2、是否认同直接将认筹金转为定金（按照法律规定，若买家不履行合同，无权要求返还定金，开发商不履行合同的，应双倍返还定金），如果双方有协议约定为“定金”，则可按照合同所约定执行，那就不能退款。

（五）如果开发商不退认筹金怎么办

认筹金是购房者买房诚信意愿的一种表达，购房者与开发商之间并没有确立责任和义务合约关系，既不具备法律属性，也不具备担保、惩罚性质。

如果遇到开发商不愿退还认筹金的，购房者可以向所在地建委、房管局、工商局等政府部门投诉，也可以直接到法院起诉，但一定要保存好缴纳认筹金时签订的合同、收据、转账单等证据。

排号

（一）什么是排号

排号是认购阶段开发商交给业主的一个认购号，与没有参加排号的购房者相比，具有优先进行选房的权利。想要排号，只需要在售楼处交一定金额的排号金（又叫认筹金）就可以了。

开发商常用的排号方法有两种，第一种是先排号再摇号，按摇号顺序来确定选房顺序；另一种排号时拿到的号码数就是选房时的号码数。

（二）认筹排号的流程

一个新房楼盘开盘，不同开发商认筹排号的流程不一样。但目前市场上常见的有三种流程：先认筹再排号、先排号再认筹、认筹排号同时进行。

1、先认筹再排号

（1）楼盘在开盘前，开发商宣传楼盘，吸引购房者到售楼处；

（2）购房者如果有购房意向，可以联系销售人员；

（3）然后销售人员会给购房者办理认筹手续：购房者交诚意金，开发商给收据（协议）；

（4）进行排号（给购房者一个数字号码牌）；

（5）等待开盘；

（6）确定选房方式（摇号或按照排号顺序）。

2、先排号再认筹

（1）楼盘开盘前，开发商宣传楼盘，吸引购房者到售楼处；

（2）有意向的购房者，直接联系销售人员；

（3）进行排号（给购房者一个数字号码牌）；

（4）办理认筹手续：购房者交诚意金，开发商给收据（协议）；

（5）等待开盘；

（6）确定选房方式（摇号或按照排号顺序）。

3、认筹排号同时进行

（1）楼盘开盘前，开发商宣传楼盘，吸引购房者到售楼处；

（2）购房者有意向，联系销售人员；

（3）办理认筹手续：交诚意金，开发商给收据（协议），与此同时，进行排号（给购房者一个数字号码牌）；

（4）等待开盘；

（5）确定选房方式（摇号或按照排号顺序）。

（三）排号买房要注意哪些

1、开发商虚假造势

排号是为了开发商更准确地了解市场，明晰项目的市场接受度，因此在楼市中，白金卡发放、VIP销售、排号、内部订房等造势“烘托”的楼盘销售方式屡见不鲜，造成大家都很紧张，以为很多人抢房子，怕买不到。

实际上，大部分情况下房源并没有大家感受到的那么紧张。在排号时，可以通过观察现场气氛，销售员表情判断房源紧俏情况，还可以通过销控表直观看房屋销售情况。如果你是在开盘当天才决定排号认购，那么一定要保持理性，不要被开发商的虚假造势所迷惑。

2、排号单填写要谨慎

在开发商出具的排号单上，许多条款都对开发商有利，排号单上，连房屋套型、面积、朝向都没有明确的约定，在选房过程中经常会出现房屋面积变化，房价上涨等种种问题。这个时候可以通过录音保存证据。另外，选房成功后排号金冲抵房款、一旦选房不成功，排号金的退还问题都要写清楚。

认筹确实是会帮你省部分的房价款，但是实际上认筹是违法的。在购房时尽量不要缴纳认筹金，售楼部强制要求缴纳否则不给购房的，可以向当地主管部门投诉或者到法院起诉！如果实在没办法一定要缴纳认筹金的，一定要仔细阅读缴纳认筹金的合同，同时保存好相关证据和记录，以备后来发生纠纷！