容积率高好还是低好 ？

我们看房时，遇到楼栋稍密一点的小区，都喜欢随口问中介：这个小区容积率多少。

中介也是张嘴就来，1.9、2.1地报，反正我们也不会查实。

那么，容积率到底是什么？

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容积率比较极端的例子，要属香港。

香港住宅容积率一般在6～10，来张图感受一下。

住在这种楼里，时间久了心情会很压抑。

内地情况要比香港好一些，住宅一般在2-5之间。

目前全国城市里容积率比较高的是深圳，达到3.5。

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容积率的计算方式：地上总建筑面积/净用地面积

解释一下。

「地上总建筑面积」，是指小区内所有地上建筑的面积总和。

比如一栋楼6层高，每层的建筑面积100m2，那么总建筑面积就是600m2。

「净用地面积」，一般是指小区围墙围起来的总面积，包含围墙。

按照上海城规部门的规定，住宅容积率不得低于1，不得高于2.5。

什么住宅容积率低于1呢？别墅。

什么住宅容积率高于2.5呢？那些建筑很密集、层高很高的楼。

下面是各类建筑的容积率范围，大家可以自行参照，对号入座。

• 独立别墅：0.2-0.5
• 联排别墅：0.4-0.7
• 6层以下：0.8-1.2
• 7-11层：1.5-2.0
• 12-18层：1.8-2.5
• 19层及以上：2.4-4.5

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问题来了，

容积率是不是越低越好？

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首先，从上文可知，容积率受三个因素影响：楼栋占地面积、楼栋层数、小区占地面积。

前面的公式稍微变换一下（以下部分有点绕，嫌弃的可以直接跳过，看下面的例子）：

容积率=地上总建筑面积/净用地面积

地上总建筑面积=层数*楼栋占地面积

所以：

容积率=层数*楼栋占地面积/净用地面积。

这里，楼栋占地面积/净用地面积，也叫建筑密度。

所以容积率也可以表达为：

容积率=层数*建筑密度

所以，容积率低，可能是建筑密度小，也可能是层数少。

举例：

A小区楼层高，楼栋少；B小区楼层低，楼栋多。

A的容积率<B的容积率。

如果选择了容积率低的A，但是因为A是高层，采光、电梯等方面不一定比B好。

所以对比容积率时，前提是建筑密度相同的小区之间比较。

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其次，开发商为了让小区容积率符合政府要求，会建造高低混搭：

别墅居住舒适度高，但是容积率低。

高层住宅居住舒适度不高，但是容积率高。

通过高层住宅拉高整体容积率。

也就是说，别墅负责挣钱，高层负责合规。

而建在别墅小区的高层，一般因为小区环境和物业比较好，所以价格并不便宜。

这样就会有人发现，明明自己的小区容积率不高，但自己住的高层和其他高容积率小区的高层没什么区别，而自己买房花的钱却比人家贵很多。

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最后，低容积率的小区，物业费相应也会比较贵。

尤其是上面说的高低混搭小区。

因为一个小区通常都是一个物业公司负责的，所以自己花了跟别墅相同的物业费，感受的却是高层住宅的体验。

每年交物业费的时候，这个糟心事都会嘲笑自己一次。