房产税如何计算 （详细计算方法）

房产税计税依据有从价计征和从租计征两种方式

（一）从价计征

1.计税依据：房产余值

房产余值＝房产原值×（1－扣除比例）

扣除比例：10%～30%。

2.计税依据的确定

（1）房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。

（2）房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。

注意：凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

（3）纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。

（4）更换房屋附属设施和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；

对附属设备和配套设施中易损坏，需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值，原零配件的原值也不扣除。

（5）凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均征收房产税。

对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑征收房产税。

（6）对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值交税。

（7）对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

注意：宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

（8）产权出典的房产，由承典人按余值缴纳房产税。

（9）纳税人未按会计制度规定记载原值，在计征房产税时，应按规定调整房产原值。

例：（单选题）2017年某企业支付8000万元取得10万平方米的土地使用权，新建厂房建筑面积6万平方米，工程成本2000万元，2018年底竣工验收，对该企业征收房产税的房产原值是（　）万元。

A.2000

B.6400

C.8000

D.10000

『正确答案』D

『答案解析』房产原值=8000+2000=10000（万元）

3.从价计征的税率：1.2%

4.应纳税额的计算

从价计征方式下应纳税额＝应税房产原值×（1－扣除比例）×1.2%

注意：地下建筑物房产税应纳税额计算

■工业用途房产，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值

■商业和其他用途房产，以房屋原价的70%～80%作为应税房产原值

上述房产的应纳税额＝应税房产原值×（1－扣除比例）×1.2%

例：某企业的经营用房原值为5000万元，按照当地规定允许减除30%后余值计税，适用税率为1.2%。请计算其应纳房产税税额。

『答案解析』

应纳税额＝5000×（1－30%）×1.2%＝42（万元）

例：（单选题）某企业拥有一栋原值为2000万元的房产，2017年2月10日将其中的40%出售，月底办理好产权转移手续。已知当地政府规定房产计税余值的扣除比例为20%，2017年该企业应纳房产税（　）万元。

A.11.52

B.12.16

C.12.60

D.12.80

『正确答案』D

『答案解析』应纳房产税=2000×60%×（1-20%）×1.2%+2000×40%×（1-20%）×1.2%×2/12=12.80（万元）

例：（单选题）甲企业2017年初拥有厂房原值2000万元，仓库原值500万元。2017年5月20日，将仓库以1000万元的价格转让给乙企业，当地政府规定房产税减除比例为30%。甲企业当年应缴纳房产税（　）万元。

A.17.65

B.18.2

C.18.55

D.20.3

『正确答案』C

『答案解析』应纳房产税=2000×（1-30%）×1.2%+500×（1-30%）×1.2%×5÷12=18.55（万元）

（二）从租计征

1.计税依据：房产租金

注意：

（1）对投资联营的房产，在计征房产税时应予区别对待。

对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产的余值作为计税依据计征房产税。

对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租金，应由出租方按租金收入计算房产税。

（2）融资租赁的房产，由承租人自融资合同约定开始日的次月起依据房产余值缴纳；未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳。

（3）居民住宅区内业主共有的经营性房产的计税依据。

对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产余值计征；出租的，依照租金收入计征。

2.从租计征的税率：12%。

个人出租房屋，按4%征收房产税。

3.应纳税额的计算

从租计征方式下应纳税额＝租金收入×12%（或4%）

例：某公司出租房屋3间，年租金收入为30000元（不含增值税），适用税率为12%。请计算其应纳房产税税额。

『答案解析』应纳税额＝30000×12%＝3600（元）

例：（单选题）王某拥有两处房产，一处原值90万元的房产供自己及家人居住，另一处原值40万元的房产与2017年6月30日出租给他人居住，按市场价每月取得租金收入2400元（不含增值税）。王某当年应缴纳房产税（　）元。

A.288

B.840

C.1152

D.576

『正确答案』D

『答案解析』应纳税额＝2400×6×4%＝576（元）